Weitsicht zahlt sich aus: Renovieren vor dem Systemwechsel

Steuerliche Rahmenbedingungen verändern sich selten, und wenn doch, eröffnen sie meist nur für begrenzte Zeit konkrete Handlungsspielräume. Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen solchen Wendepunkt. Für Wohneigentümer stellt sich damit nicht nur eine politische oder steuerliche Frage, sondern eine strategische: Welche Entscheidungen lassen sich heute treffen, um langfristig davon zu profitieren?

Gerade im Bereich von Renovationen und Sanierungen lohnt sich ein genauer Blick auf den zeitlichen Horizont bis 2028. Denn was heute noch steuerlich berücksichtigt werden kann, fällt mit dem Systemwechsel weg. Vorausschauende Planung wird damit zum entscheidenden Faktor.

Abschaffung des Eigenmietwerts: Der Hintergrund

Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat sich die Schweizer Stimmbevölkerung für die Abschaffung des Eigenmietwerts ausgesprochen. Damit endet ein seit Jahrzehnten umstrittenes Steuersystem, bei dem Wohneigentümer ein fiktives Einkommen auf selbstgenutztem Wohneigentum versteuern müssen..

Für viele Hausbesitzer stellt dieser Entscheid eine Entlastung dar. Die Besteuerung eines theoretischen Ertrags wurde lange als schwer nachvollziehbar und als Eingriff in die private Vermögenssituation empfunden. Gleichzeitig bringt der Systemwechsel jedoch nicht nur Vorteile, sondern auch neue Rahmenbedingungen mit sich.

Ab wann gilt das neue Steuersystem?

Nach aktuellem Stand plant der Bundesrat die Einführung des neuen Steuersystems ab dem Steuerjahr 2028. Eine frühere Umsetzung gilt als unwahrscheinlich, da die gesetzlichen Anpassungen komplex sind und umfassende Umsetzungsarbeiten erfordern.

Verzögerungen sind hingegen nicht auszuschliessen. Insbesondere in tourismusgeprägten Kantonen bestehen Bestrebungen, den Eigenmietwert bei Zweitliegenschaften möglichst lange beizubehalten. Für Eigentümer bedeutet dies: Der exakte Zeitpunkt bleibt mit einer gewissen Unsicherheit behaftet, der Systemwechsel als solcher gilt jedoch als beschlossen.

Was ändert sich für Wohneigentümer konkret?

Ein zentraler Aspekt der Abschaffung des Eigenmietwerts wird häufig unterschätzt: Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfällt auch der steuerliche Abzug für den Liegenschaftsunterhalt und werterhaltenden Investitionen.

Bislang konnten werterhaltende Aufwendungen, etwa für:

• Sanitärarbeiten
• Maler- und Gipserarbeiten
• Schreiner- und Küchenumbauten
• Badrenovationen

vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Diese Möglichkeit besteht nur so lange, wie der Eigenmietwert Teil des Steuersystems ist. Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes ist der Abzug von Unterhaltskosten und werterhaltenden Investitionen nicht mehr vorgesehen.

Renovationen vor 2028: Eine Frage der richtigen Planung

Vor diesem Hintergrund gewinnt der Zeitraum bis Ende 2027 besondere Relevanz. Für Wohneigentümer mit geplanten Renovationen oder Sanierungen kann es aus heutiger Sicht sinnvoll sein, diese Investitionen vorzuziehen und noch unter dem bestehenden Steuersystem abzuschliessen.

Dabei geht es nicht um kurzfristigen Aktionismus, sondern um strukturierte Planung. Wer frühzeitig entscheidet und Projekte sorgfältig vorbereitet, kann steuerliche Vorteile nutzen, die künftig nicht mehr zur Verfügung stehen.

Werterhaltende Massnahmen versus wertvermehrende Investitionen

Wie verhält es sich mit grösseren Umbauten, etwa einem neuen Wintergarten oder dem Ausbau des Dachstocks? Die neue Regelung betrifft ausschliesslich werterhaltende Massnahmen, also Renovationen, die den bestehenden Zustand einer Liegenschaft erhalten oder modernisieren. Dazu zählen beispielsweise der Ersatz eines 20 Jahre alten Badezimmers oder einer Küche.

Wertvermehrende Investitionen, die den Immobilienwert über den ursprünglichen Standard hinaus steigern, wie der Anbau eines Wintergartens oder die Schaffung zusätzlichen Wohnraums; können weiterhin nicht von der jährlichen Steuer abgezogen werden. Anders als bei werterhaltenden Renovationen lassen sich diese Kosten aber nachträglich, beispielsweise beim Verkauf der Liegenschaft, über die Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen.

So läuft ein Umbau oder eine Sanierung mit trendline interior design concepts ab

Zielabklärung und Bedarfsanalyse

Zu Beginn klären wir in einem persönlichen Gespräch Ihre Wünsche, Vorstellungen und individuellen Anforderungen. Dabei prüfen wir, ob wir gemeinsam die beste Lösung für Ihr Projekt realisieren können. Anschliessend folgt eine detaillierte Bedarfsanalyse, die als solide Entscheidungsgrundlage dient.

Bestandesaufnahme

Bei einem Vor-Ort-Termin verschaffen wir uns einen umfassenden Eindruck Ihrer Liegenschaft. Relevante Masse werden aufgenommen und die bestehende Situation fotografisch dokumentiert – eine unverzichtbare Basis für die Planung.

Machbarkeitsstudie und Entscheidungsgrundlage

Wir erstellen eine Projektstudie mit mehreren Varianten und prüfen die technische Machbarkeit. Die Studie umfasst:

• Grundrissplanung
• Grobkostenschätzung
• Erste Entwürfe für Farb- und Materialkonzept
• Bauplanung inklusive Zeitrahmen

Damit liegen alle Grundlagen für Ihre Entscheidung vor. Auf dieser Basis können Sie fundiert auswählen, welche Variante umgesetzt werden soll.

Entwurfsphase und Detailplanung

Auf Grundlage Ihrer Rückmeldung entwickeln wir das Projekt bis zur finalen Detailplanung. Sie erhalten:

• 3D-Visualisierungen
• Vollständiges Farb- und Materialkonzept
• Lichtplanung
• Ausführungspläne für alle Gewerke (Sanitär, Elektrik, Lüftung etc.)

Je nach Projektumfang können Zwischenpräsentationen und Besprechungen stattfinden. So behalten Sie jederzeit den Überblick und stellen sicher, dass Ihre Vorstellungen vollständig umgesetzt werden.

Kostenzusammenzug, Vergabe und Genehmigungen

Unsere interne Bauleitung erstellt den vollständigen Aufgaben- und Kostenkatalog, kontrolliert Offerten und bereitet die Vergabe vor. Parallel kümmern wir uns um alle erforderlichen Genehmigungen und Formalitäten.

Bauphase

Nach Abstimmung mit Ihnen und gegebenenfalls den Nachbarn beginnt die Umsetzung. Wir überwachen die Arbeiten kontinuierlich, koordinieren die Gewerke und halten Sie regelmässig über den Fortschritt informiert. Qualität und Präzision am Bau stehen dabei im Vordergrund.

Abnahme und Abschluss

Bei der Endabnahme werden allfällige Anpassungen und Mängel protokolliert und umgehend behoben. Je nach Projektgrösse führen wir nach zwei Jahren die standardmässige 2-Jahresgarantie durch.

Unsere Ambition

Unser erfahrenes, motiviertes Team hat ein klares Ziel: Ihr Projekt über Ihre Erwartungen hinaus zu realisieren. Jede erfolgreiche Umsetzung ist nicht nur unser Ansporn, sondern auch die Grundlage für künftige, exklusive Projekte. Vielleicht wartet schon bald Ihr nächstes Vorhaben auf uns.

Bereit für den nächsten Schritt?

Lassen Sie uns gemeinsam Ihre Renovationspläne analysieren und die beste Strategie für Ihre Liegenschaft entwickeln. Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin mit unseren Experten und erfahren Sie, wie Sie noch vor 2028 von den steuerlichen Vorteilen profitieren können.